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觀點時評定向降準擴圍 樓市政策轉向 微刺激

  因此，在"央五條"及國務院常務會議指出加大"定向降準"措施力度之後，在招商銀行、興業銀行、民生銀行等商業銀行獲準降低人民幣存款準備金率 後，當前住房信貸政策層面應該是基本圍繞"自住需求"進行點式微調，在降低首套房貸實際貸款利率、提高貸款審批額度、加快貸款審批周期等方面應該給予"自 住需求"更多定向支持，繼續支持合理的市場需求，以維持房地產市場健康平穩發展。

  從住房信貸的角度來說，當前既對縣域農商行和合作銀行降低準備金率，又對部分商業銀行加大定向銀行降準的措施，意味著貨幣政策轉向"微刺激"定 向寬松。因此，在縣域農商行和合作銀行降低準備金率與央行加大對部分商業銀行定向降準之後，樓市信貸政策將轉向"微刺激"，樓市"微刺激"定向寬松的"刺 激剛需"政策或將出臺，各地可以針對自住需求進一步出臺"差別化"信貸政策，鼓勵自住需求入市。

  《《報名新浪樂居6月22日特惠夏日南海看房團

  同策咨詢認為，從經濟基本面與貨幣政策表現來看，2013年下半年以來，伴隨美國實體經濟好轉，美元回歸強勢，人民幣現貶值傾向，外資流出中 國，國內市場流動性減少。而此時，國內經濟仍然處於"觸底"階段，經濟改革與結構調整還在持續，落後於美國等發達國傢節奏。此時，中國資本市場錢荒與超發 同在，結構性問題凸顯，配合經濟結構調整與保增長目標，勢必會有定向寬松的微調措施出臺，比如，當前隻對縣域農商行和合作銀行降低準備金率、央行加大特定 銀行的定向降準的力度等，但是，從目前貨幣政策特征來看，盡管出現定向寬松措施，但是短期內難以有大幅放水的動作。

  從4月25日及6月16日央行兩次定向降準目的來看，很明顯，央行隻對特定銀行或縣域農商行和合作銀行降低準備金率，有利於進一步提升農村金融服務的能力和水平，促進"三農"發展。

  事實上，住房信貸政策層面在局部地區或城市已經開始進行"微調"，出臺一些"微刺激"措施，比如："央五條"研究落實差別化住房信貸政策、改進 住房金融服務有關工作，"優先滿足"首套自住購房的需求；各地對於人才類購房需求給予積極的落戶及稅費優惠政策；在當前商貸利率高企的市場背景下，安徽宣 城、蕪湖、馬鞍山、宜蘭礁溪土地貸款沈陽等地在公積金貸款上針對對於首套房置業者的進一步的定向寬松，降低貸款利率，提高信貸額度及審批周期，降低購房者入市的門檻等。

  但是，短期內來看，繼央行5月12日"喊話"要求支持個人住房貸款後，銀監會也提出繼續實行差別化的房貸政策，支持首套房貸需求，盡管當前首套 房貸的貸款審批速度比此前有明顯提高，但是，大多數商業銀行並沒有立即下調首套房澎湖縣銀行貸款計算貸利率，甚至廣州、石傢莊等城市首套房貸利率還出現上浮的現象。因此，一 定意義上來看，"央五條"支持首套自住房貸的政策落空。從調研情況來看，目前市場上首套房貸利率的主流變動情況並不大，仍是基準利率或上浮，並且視購房者 個人資質而定，最高上浮10%。

  第三、從銀行自身來講，由於存準率的限制，沒有辦法釋放市場流動性，短期內來看商業銀行對於實際利率的下調力不從心，也難說釋放較大的額度。

  第一、商業銀行存款成本受利率市場化、互聯網金融等因素影響，成本較高，目前還很難降下來，雖然隨著央行對影子銀行、同業競爭等整頓措施的拉 開，餘額寶等貨幣基金收益率會降低，這有可能會為商業銀行利率降低提供機會，但是，這不會那麼快，市場調節的變化仍然需要一個過程。

  從此次央行加大定向降準的貨幣政策背景來看，國傢統計局數據顯示，截止2014年3月末，中國廣義貨幣(M2)餘額116.07萬億元，同比增 長12.1%，已明顯低於13%的年度控制目標，也為13年來新低水平，此時貨幣政策偏緊。雖然截至今年5月末，廣義貨幣供應量(M2)增速回升至 13.4%，但目前仍然為相對偏緊的狀態。

  而招商銀行、興業銀行、民生銀行等4傢股份制銀行獲準降低人民幣存款準備金率，則意味著此前的定向降準進一步加大力度，或者稱之為基本上演變成為全面降準。

  同策咨詢認為，從"央五條"政策至今仍然沒有落地的原因來看，主要有以下三點：

  6月16日消息，中國人民銀行調查統計司副司長徐諾金近期表示，目前社會各界應認識到經濟已處於準通縮之中，穩健的貨幣政策要側重長期引導資金成本下降，近期側重適度下調存款準備金率和利率。

  第二、目前來看， 銀行業內稱，即使首套房貸維持基準利率，其盈利水平保持為微利，從這個角度來講，銀行也很難有首套房貸利率下調的動力。

  此前，中國人民銀行決定從2014年6月16日起，對符合審慎經營要求且"三農"和小微企業貸款達到一定比例的商業銀行(不含2014年4月25日已下調過準備金率的機構)下調人民幣存款準備金率0.5個百分點。

  而目前，招商銀行、興業銀行、民生銀行等商業銀行均獲準降低人民幣存款準備金率，降準幅度均為0.5個百分點。盡管當前對於整個市場來講流動性釋放有限，但是，這對於部分銀行來講，一定程度上可以緩解銀根緊縮的狀態。

  同策咨詢認為，招商銀行、興業銀行、民生銀行等商業銀行獲準降低人民幣存款準備金率後，若大多數商業銀行並沒有立即下調首套房貸利率，房地產市 場交易量仍然會維持當前比較低迷的狀態，企業資金面仍然還會相對緊張，那麼，在未來2-3個月裡就會有更大范圍、更大幅度的降價現象出現，樓市"降價潮" 將真正來臨。

內容來自sina新聞

  張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者

  而招商銀行、興業銀行6月16日晚間公告稱，兩傢銀行均獲準降低人民幣存款準備金率，降準幅度均為0.5個百分點。另外，據媒體報道，民生銀行、寧波銀行也獲得降準機會。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/09194223908.shtml

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