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內容來自sina新聞

深坑區二胎代償【第四屆湖湘財富峰會:變局、突進】

  一個多月之前,也就是5月30日,北京出讓瞭臺湖的一宗多功能用地,這個位於北京五六環之間的地塊,溢價率高達242%,折合平均樓面價約為1.36萬元/平方米。隨後的6月份至今,所有掛牌出讓的地塊中,溢價率最高的就是位於三環內的夏傢胡同地塊,僅為35%。時隔一個月多一點的時間,三環和六環、豐臺和通州臺湖,其溢價率的懸殊讓業內唏噓不已。

  不可否認的是,懋源以及泰禾這樣的企業也是房地產行業中的大企業,不過,和萬科、保利這樣耳熟能詳的房企相比,依然屬於後來者。和中小企業不同的是,房產大鱷多是高總價地塊的得主。6月,重慶、上海、廣州三城市總價地王紀錄再度刷新。其中,綠地聯手福建泰坤以47.21億元奪得上海徐涇鎮會展中心3地塊;萬科聯手保利以底價53.72億元摘得重慶總價地王;佳兆業聯合裕瑞以45.6億元的最高保密地價、15.78萬平方米的競配建面積競得廣州黃埔雲埔工業區南崗片49號地塊(南玻地塊)。

  中原地產市場研究部統計數據顯示,前5月,北京土地市場平均掛牌成交地塊的溢價率為54.52%,其中成交的30宗住宅地塊的平均溢價率達到瞭39.1%。但進入6月土地市場整體明顯出現瞭變化。截至目前,6月來,出讓的10宗經營性地塊,其中出讓方式為掛牌的9宗地塊溢價率最高的為夏傢胡同地塊35%,在6月份出讓的其他地塊溢價率全部低於2%。

  當備受關註的三環內絕版地塊夏傢胡同地塊到達政府規定的合理價格上限17.7億元時,不少在現場的房企內部人士均很驚詫。房企內部人士按照之前的規律預計,這宗炙手可熱的地塊最高價格上限依然會在49%左右。不過,夏傢胡同地塊的溢價率顯然出乎他們的意料,而這樣的溢價率也是6月至今北京掛牌出讓的地塊中出現的最高溢價率,甚至不少地塊未能進入現場競價,僅按照網上的最高報價成交。低溢價率的情況並不僅僅出現在北京,業內人士稱,錢荒沖擊瞭房企原本樂觀的心理預期,房企拿地的行為也出現瞭明顯的分化。

  不隻是北京,全國范圍內的主要城市溢價率都在明顯地下調。同樣來自中原的數據稱,6月,全國40個大中城市居住用地樓面地價為3039元/平方米,環比5月下降12%。從2012年1月以來宅地樓面地價走勢來看,一線城市波動最大,6月的樓面地價為5619元/平方米,是今年以來的第二低位。同時,6月,全國40個大中城市居住用地平均溢價率22%,較5月下降8個百分點。其中一線、二線、三四線城市平均溢價率分別為22%、16%、28%,環比5月分別下降瞭17、2、17個百分點。

錢荒傳導至土地市場 土地成交溢價率下降

  京土地溢價率急轉直下

  郭毅認為,錢荒可能僅是一個導火索,土地市場降溫,與近期供應結構、地塊條件、政府人為控制,以及房企存地量增加等都有關系。在經過瞭今年前5月的供應高潮後,6月份國土局的土地出讓明顯放緩,熱門地塊有限,供應結構使得成交也出現局部冷卻。10宗經營性用地中商業地塊占瞭8宗,從這8宗商業用地的出讓情況來看,地塊本身的條件與出讓底價都不是特別理想,直接導致房企的競標積極性不高,並沒有出現爭搶現象,因此低溢價成交是必然。而僅有的兩宗住宅用地,夏傢胡同地塊被政府重點關註,存在溢價率控制因素,而沙河地塊是首個"限房價競地價"地塊,雖然定向發售節約瞭房企的營銷成本,但限定售價也限定瞭利潤率,房企積極性不高也是意料之中。

  從朝陽孫河地塊到通州臺湖地塊,再到石景山地塊,泰禾這個並不為多數人熟知的企業迅速脫穎而出,其拿地的代價雖然高於同區域的企業,不過對後市非常樂觀的泰禾依然表現得信心滿滿。夏傢胡同地塊則落入瞭即將無項目可開發的懋源手中。雖然懋源內部人士曾向記者透露,半數的保障房確實考驗著懋源的開發能力,但因懋源旗下的紅璽臺的開發已經接近尾聲,拿地是必然之舉。



 "最高報價上限的溢價率才35%!"

  北京中原地產市場總監張大偉告訴記者,相比6月前,整體資金面出現變化,錢荒雖還未直接影響實體行業,但對房地產市場的心理影響不容小視。銀行間市場缺錢,央行沒有釋放更多的流動性,暗示中國貨幣政策已開始由數量調控逐漸轉向質量和結構的優化。貨幣政策已經由寬松轉向穩中趨緊,而房地產市場這麼多年的畸形發展,的確主要依賴超發的貨幣。一旦資金收緊,房地產的漲幅肯定被抑制。

  溢價率走低的同時,在土地競標中,房企的表現也有瞭相對較為明顯的分化,單價較高的地塊多被中小企業斬獲,而大體量、總價較高的地塊多被資金雄厚的大型房企摘得。

  全國主要城市溢價率普遍走低

  "土地市場可能出現分化,在錢緊的大趨勢下,部分現金寬裕、資金成本低的企業可能在土地市場繼續有所斬獲。"張大偉認為。

  房企分化明顯

  錢荒影響房企拿地熱情

  頻繁的低溢價率成交、房企拿地分化等現象與近期出現的錢荒有一定的關系。

  亞豪機構市場總監郭毅表示,銀行流動性減弱,購房貸款收緊,房企銀行融資渠道收緊,對於融資渠道不夠多元化的房企,尤其是中小房企而言,主要依賴於國內銀行貸款、房地產信托等方式,資金鏈收緊的隱憂初現,下半年資金壓力有可能增加。

  事實上,自6月以來,北京土地市場上以掛牌方式成交地塊的溢價率均急轉直下。7月1日,海淀區清河路C2商業金融用地和房山區拱辰街道辦事處及長陽鎮09-03-12地塊的成交溢價率分別為1.11%和0.55%。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-12/08493322856.shtml

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