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珠江一二手房倒掛現象嚴重 重稅已成為豪宅命門

內容來自sina新聞

  據記者瞭解,豪宅的認定有兩個,一個是由樓盤容積率來認定,容積率低於1的樓盤無論房屋面積大小,全部被認定為非普通住宅(俗稱"豪宅");二是根據面積來定,面積在144平方米以上且套內面積在120平方米以上的則被歸類為非普通住宅。記者之前采訪過蘿崗多個二手樓盤,如萬科城、保利林語山莊等樓盤,由於這些樓盤的容積率都低於1,蘿崗二手名盤的稅費向來就較其他區域要重,之前由於蘿崗一手房斷貨而使"剛需"族不得不轉買二手房,後來隨著一手供應大增且後期出現降價,蘿崗名盤的二手轉讓頓時陷入停滯。若是從面積來定,對於144平方米左右的房屋來說,以往購房者非常重視的實用率或是一個雙刃劍,建築面積144平方米且套內面積在120平方米以上,也就是說實用率在83%以上。一些在144平方米"豪宅線"附近的房屋,高實用率反而是一個缺點,因為未來轉手可能會產生買賣差價20%的個稅,不過近年高層電梯樓實用率高於83%的樓盤都不多,一些擔心購買144平方米房屋會導致豪宅征稅的買傢不妨看看樓盤的實用率,實用率低或許可以放下心頭大石。

  記者日前看到珠江新城一"高齡"一手樓的售樓廣告,該廣告聲稱一手房售價在3.8萬元/m2,周邊二手房價格在4.3萬元/m2,且加上5.6%營業稅和20%個稅,一二手房倒掛嚴重,以此來顯示一手房的抵買。說起來該一手房位於珠江新城地鐵口,地段非常好,卻一直有一手房聲稱"即買即出證"。記者一位朋友在該區域上班,他說當時開售時樓盤單價在1.9萬元/m2,眼看著它嗖嗖串上3萬元/m2,之後估計有多套低樓層的單位一直未能售出,故此該樓盤長年都有一手房在售。不過,以往被開發商用來說事的二手房稅費重,今年加上豪宅轉讓個稅與營業稅"聯動",想扣減營業稅就必須按照增值部分征20%個稅,的確會打擊豪宅市場。

  雖然一手房開發商出於售樓考慮多番貶損二手房,不過售出的一手房最終都會變成二手房,如果房屋缺乏流通變現的能力,這與小產權房何異?故此,二手房稅費是買賣雙方需要共同面對的一個問題,對於豪宅來說,目前個稅征收方式依然可以據實和核定兩種方式並行,買賣雙方簽約前可以仔細計算兩種方式產生的稅費差異。其實無論是哪種征稅方式都好,最怕的是稅局評估價系統的"神評估",買賣雙方真實報稅卻必須按照不知從何處得來的評估價來納稅,高瞭也不見稅局補給業主,低瞭則是按"孰高原則",依然按照雙方的報價來納稅,對此買賣雙方應該在買賣合同上做好充分的預案。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-10-仁武持分房、地仁武二胎05/07552932963.shtml

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